Недвижимость по-европейски

     Ряд изменений в законах, связанные с евроинтеграцией Украины, коснулись и порядка регистрации прав на недвижимое имущество. Так, одним из основных новшеств стала регистрация через нотариусов. Причем, не только у государственных. Теперь любой частный нотариус имеет право регистрировать ваше имущество. Такое нововведение стало одним из положительных моментов в развитии нашей страны как европейского государства. Это нормальная цивилизованная модель государственного гарантирования конституционного права каждого на имущество. Подобное изменение должно убрать коррупционную составляющую со стороны чиновников единственного государственного органа регистрации, как это было до недавнего времени. На самом деле, это хороший инструмент, но все зависит от того, в чьих руках он находится. Поэтому мы хотим на живом примере из нашей практики рассказать о рисках при оформлении ипотеки как способе через нотариуса отобрать такое имущество. Это схема, которую надо знать, чтобы эффективно противодействовать ей.

ОСТОРОЖНО! ИПОТЕКА!

     Сегодня мы хотим обратить внимание читателя на то, как действовать в случае, если кто-то вдруг по какой-нибудь причине заложил свою квартиру, дом, землю или другое имущество в ипотеку. Эта же статья – руководство к действию для тех, кому не вернули долг. Напоминаем тем, кто заключил подобные договоры, но не знает в точности, что же это на самом деле ипотека. «Ипотекой» в Древней Греции назывался столб с надписью, где было сказано, что земля под ним гарантирует возврат долга ее хозяином. И в случае не возврата долга она становится собственностью кредитора. Как видите, все очень просто. Взял в долг – поручился своей недвижимостью. Вернул долг – забрал недвижимость. Ипотека – это вид поручительства.

ИПОТЕКА — ЭТО И ХОРОШО ИЛИ ПЛОХО

     На самом деле, ипотека – это очень серьезное оружие. А оружие не бывает плохим или хорошим, все зависит от того, в чьих оно руках. Точно такая ситуация и здесь. По своей правовой природе, это гениальный и очень надежный механизм защиты кредитора, который дает возможность защитить его от недобросовестного должника. Но если этот инструмент попадает в руки недобросовестного кредитора (тот, кто дает деньги в долг), то последствия могут быть плачевными уже для самого должника. В жизни многих людей бывают ситуации, когда срочно нужны деньги. Есть много способов их получить в долг на разных условиях. Но одно из условий, как правило, всегда неизменно – это залог. Залогом может быть все, что представляет ценность. Причем, эта ценность должна быть на порядок выше, чем сумма денег, которую дают в долг. Так было и в этот раз. Героине этой истории предложили деньги под залог ее столичной квартиры. Соотношение суммы денег, которую ей одолжили, и стоимости квартиры было примерно 1 : 7, естественно не в пользу должника. Но хозяин – барин. Свобода выбора и свобода договора в данном случае полностью были соблюдены. По обоюдному согласию были подписаны договор займа и договор ипотеки. На протяжении определенного времени должник возвращала деньги согласно графику, естественно, с процентами. Близился час «Х», остаток долга был совсем небольшим. Но когда сумма долга оставалась ничтожно мала, женщина вдруг узнает, что ее кредитор вдруг поменялся, и, соответственно, теперь она должна будет платить остаток долга другому кредитору. На первый взгляд ничего страшного в этом нет. Какая разница, кому возвращать долг. Кроме того, замена кредитора – вполне нормальная, предусмотренная законом ситуация. Но не все так просто. Дальше начинается рейдерская схема захвата квартиры. Новый кредитор появляется во всей этой схеме лишь с одной целью – завладеть ипотечной квартирой. Ему не нужен возврат остатка долга, у него другие намерения. Поэтому он сразу же обращается к нотариусу и заявляет, что это он «жертва» нечестного должника, который не возвращает ему долг. Тут надо отдать должное товарищу рейдеру, что он очень хорошо законодательно осведомлен. Да, действительно, сегодняшнее законодательство Украины об ипотеке предусматривает возможность защиты кредитора от неуплаты долга должником через продажу ипотеки. Но это законодательство имеет серьезный пробел – наличие или отсутствие задолженности не подлежит доказательству. Причем нотариус лишен возможности требовать документы, подтверждающие наличие просроченной задолженности. Так было и в этот раз. Поверив на слово, нотариус заверяет сделку по продаже кредитором ипотечной квартиры должника своему сообщнику. Также законодательство не требует при этом присутствия или хотя бы уведомления должника. Все проходит без его участия. На этом рейдер не останавливается, и в этот же день со своим подельником закладывают эту же квартиру в новую ипотеку. Это делается для того, чтобы, сделав несколько сделок подряд, запутать следы и усложнить процедуру обжалования. А должник тем временем живет спокойно в своей квартире и тихонько радуется, что скоро рассчитается с долгами. Ему ничего неизвестно о продаже его квартиры, о новом собственнике и новой ипотеке. Он вообще ничего об этом не знает. И вот, спустя месяц, рано утром в квартире героини раздается звонок. В дверях стоит товарищ рейдер с пятью «сопровождающими» его спортивной внешности. И дальше все происходит по давно отработанному рейдерами сценарию. Вежливо, но доходчиво хозяйке квартиры объясняют, что ее жилье уже продано за долги, и новый хозяин уже успел сдать квартиру в аренду вот этим пятерым мужчинам. Поэтому надо быстренько собрать свои вещички и освободить квартиру. Нормальная реакция любого человека в такой ситуации – это шок и обращение в милицию. Но приехав по вызову, сотрудники милиции, опросив всех присутствующих, советуют нашей героине обращаться в суд. Ситуация стандартная, ничего тут не поделать, человеку приходится собрать вещи и выезжать из своей «чужой» квартиры. А дальше годы судов с неоднозначным концом….

РЕКОМЕНДАЦИИ ОТ ПРАКТИКУЮЩИХ ЮРИСТОВ И АДВОКАТОВ:

Добросовестным должникам:

Никогда и никому не отдавайте оригиналы правоустанавливающих документов на ипотеку (ни кредитору, ни нотариусу);

При наличии в ипотечном договоре раздела о продаже кредитором ипотечного имущества – пропишите его порядок, сроки, документы, личное присутствие, уведомление вас и т.д.

Если вы в чемто сомневаетесь,обратитесь к юристу и «организуйте» арест своего же имущества (как это сделать, вам подскажет ваш адвокат);

Пропишите в договоре свои требования к порядку переуступки долга, ваши интересы должны быть при этом учтены.

Добросовестным кредиторам:

Делайте ежемесячные акты сверки по остатку/задолженности со своим должником;

Правильно направляйте должнику требования о погашении долга (просрочки), для этого нужно прописать в договоре такой порядок с указанием конкретного адреса;

Зафиксируйте обязанность должника уведомлять обо всех изменениях, связанных с его данными и сведениями об ипотечном имуществе;

На случай реализации объекта ипотеки пропишите обязанность должника выписаться (если это квартира) самостоятельно или по заявлению нового собственника.

     И в заключение добавим, давайте в долг и одалживайте правильно. Ваше не знание сегодня – это проблема у вас и у вашей семьи в будущем. Перед серьезной сделкой обязательно консультируйтесь со специали- стами. Удачи всем!

 

Александр Туголуков

управляющий партенр, адвокат

Киевской колегии адвокатов «Праволад»